دانلود پایان نامه : وضعيت حقوقي معاملات معارض با قرار داد تعهد به فروش عين معين

۳,۶۰۰ تومان

Continue Shopping
دسته: برچسب: , , , , , , , , , , , , ,

توضیحات محصول

دانلود پایان نامه : وضعيت حقوقي معاملات معارض با قرار داد  تعهد به فروش عين معين

53ص

 

دانشگاه شهید بهشتی

 

چکيده :

تعهد به انتقال مالکيت ، که امروزه بيشتر در قالب قولنامه مشاهده مي شود ، يکي از قرار داد هايي  است ، که علي رغم اختلاف نظر راجع به نفوذ و لزوم آن  در فقه در حقوق موضوعه به عنوان يک قرار داد نا مه معين پذيرفته شده  است ، لذا بايد ابعاد مختلف آن مورد بررسي قرار  گيرد ، ازجمله مواردي که از لحاظ آماري هم پرونده هاي زيادي را در محاکم کشور بخود اختصاص داده ، مبحث معاملات معارض با اين

قرار داد و وضعيت حقوقي آنها ست . درخصوص صحت يا بطان يا عدم نفوذ و …. اين معاملات اختلاف نظرهاي قابل توجهي وجود دارد ، بررسي نظرهاي مختلف در نظامهاي حقوقي ديگر کشورها و آرا حقوق دانان و فقهاي اماميه ، مجموعا ٌ پنج نظريه را نمايان مي سازد که در اين نوشتار برآييم تا بررسي تحليلي نظرات مذکور  به ارزيابي آنها بپردازيم  نتيجه اين بحث ارائه راه حلي است که هم جانب رعايت نظم و ثبات معاملاتي را در نظر گرفته و هم با مباني پذيرفته شده و در سيستم حقوقي ايران مي تواند در راستاي  اعمال ماده 3 ق . آ . د. م. و اصول 166 و 167 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران در پرونده ها ي مربوط مورد استفاده قرار گيرد .

کليد واژگان : تعهد به فروش عين معين – قولنامه – تعهد به بيع – معاملات معارض

قاعده لزوم – حق عيني – تحليل اراده طرفين .


طرح بحث :

در روابط اجتماعي و اقتصادي ، انجام معاملات يکي از ضروريات زندگي محسوب مي شود و از آغاز زندگي مدني بشر ، داد و ستد يکي از طرق عمده رفع نياز هاي بشري بوده است در آن اثتا خريد و فروش علاوه بر رفع نيازهاي شخصي ، جنبي تجاري به خود گرفت و يکي از طرق عمده تحصيل سود گرديد .

از نقطه نظر تجاري ، آنچه اهميت اصلي و اساسي دارد ، بدست آوردن سود است و موضوع معامله في نفسه داراي مطلوبيت نيست با اين حا ل ممکنست متعاملين قصد

معامله عين معيني را داشته با شند و در واقع موضوع معين معامله برايشان مطلوبيت

داشته باشد ، در چنين وضعي ممکنست طرفين مستقيماٌ عقد ناقل ملکيت را منعقد کنند تا خريدار مالک عين و فروشنده مالک شمن گردد . ولي اگر طرفين به هر دليلي نخواهند يا نتوانستند مستقيماٌ عقد مذکور را منعقد کنند ، مثلا ٌ مالکي مي خواهد آپارتمانش را بفروشد ولي به جهت انيکه کارهاي مقدماتي انتفال از جمله عوارض شهرداري و مفاصا حساب دارايي را نپرداخته و مشتري نيز ثمن معامله را تهيه نکرده است در اينصورت قبل از انجام معامله نهايي با خريدار قرار دارد ي را منعقد مي کند که براساس مالک متعهد مي شود ظرف مدت معيني آن آپارتمان را به شخص طرف قرار داد بفروشد و خريدار نيز ملزم به خريد آن مي گردد .

 

بطورکلي چنين متهدي ممکنست به يکي از صور ذيل محقق گردد :

الف ) تعهد  متقابل بيع : که در اين تعهد فروشنده منتعهد مي گردد ،مال خود را در مدت معيني به طرف قرار داد بفروشد و طرف ديگر نيز متعهد به خريد آن مي شود که در لسان عرف اين حالت به « قولنامه » شهرت يا فته است .

ب» وعده بيع ( تعهد يک طرفه بيع ) که در اين قرار داد فقط براي يکي از طرفين که معمولاٌ فروشنده است ايجاد تعهد مي شود که مفاد آن به يکي از صور ذيل است :

  • فروشنده شرايط معامله و قيمت راتعيين وارده خود را بر انتقال مبيع اعلام و انعقاد آنرا موکول به قبول خريدار مي نمايد ، بطوريکه اگر او پيشنهاد را بپذيرد عقد واقع گردد.
  • فروشنده صرفاٌ تعهد مي کند که ظرف مدت معيني مورد معامله رابه خريدار منتقل نمايد ولي در مورد شرايط و قيمت مورد معامله بحثي نمي شود و توافق راجع به اين امور به زمان انعقاد عقد اصلي واگذار مي گردد.

ج) فروشنده تعهد مي کند که اگر بخواهد مالش را بفروشد ، طرف معامله را برتري دهد و به او بفروشد ( الوعد ب التفضيل )

ممکنست هر يک از طرفين چنين قرار دادي به تعهد خود عمل نکنند و از اجراي تعهدات خود سرباز زنند ، در اين مقاله درصد  تبين ضمانت اجراي تمام تعهدات  ممکنه در چنين قرار دادهايي فتسيم  بلکه صرفاٌ به بررسي ضمانت  اجراي تخلف بايع مي پردازيم . عدم  اجراي  تعهد توسط بايع  ممکنست به يکي از دلايل ذيل باشد :

اول ) ممکنست با وجود اينکه مورد معامله هنوز در ملکيت متعهد است ولي از انجام

تعهد خود مبني بر انتقال آن به طرف معامله ( متعهد له )  سرباز زند که در اينصورت طبق عمومات متعهد له مي تواند اجبار و الزام متعهد را به انجام تعهد از دادگاه  صالح تقاضا نمايد .

دوم ) ممکنست مورد معامله به واسطه يک عمل مادي از ملکيت متعهد خارج گردد و مثلاٌ در اثر حادثه اي  تلف  گردد يا فردي موجبات اتلاف آنرا فراهم آورد . در اين حالت ، انجام  تعهد  موضوعاٌ  منتفي  است  هر چند در حالت اتلاف مي تواند بحث جبران خسارت  مطرح گردد .

سوم ) ممکنست   مورد  معامله به واسطه يک عمل حقوقي از ملکيت متعهد خارج گردد  و يعني متعهد در مال مورد معامله تصرفات اعتباري ( حقوقي ) نمايد که معارض و منافي با  تعهد قبلي او باشد ، خواه اين تصرف عقد باشد يا اقاع و خوا ه لازم با شد يا جايز ، مثلاٌ مالي که تعهد به فروش آن به حسن را نموده بود به حسين بفروشد و يا آنرا وقف نمايد يا رهن و شرکت بگذارد . آنچه در اين  نوشتار بحث شده است ، بررسي وضعيت حقوقي – صحت بطان …… تصرفات اعتباري متعهد در مورد  معامله  است .نگهدارنده در اين مقاله مي کوشد تا با توجه به منافع حقوقي و بررسي انديشه حقوقدانان و فقها و نيز مطالعه موضع ساير نظام ها حقوقي ، محورهاي  استدلايي  را که در موضوع مطروله مورد بحث و اضها نظر قرار گرفته اند را کرد آورده و مورد بررسي قرار دهد ، اين مختصر شامل پنج مبحث است که در هر کدام به بررسي يکي از نظريات مطرح در اين زمينه مي پردازيم که اجمالاٌ به شرح ذيل است :

مبحث دوم :نظريه مبتني بربررسي قاعده لاضرر و سوء استفاده از حق :

مبحث سوم ) تحليل اراده طرفين

مبحث چهارم ) نظريه مبني برتوقيف حق ناشي از قرارداد متعهد به فروش

مبحث پنجم ) تحليل قاعده لزوم

مبحث اول :  نظريه جبران خسارت

در مورد تخلف از اجرا و ايفاء تعهد ، را جع به قرار داد تعهد به فروش عين معين ، برخي ازحقوقدانان ( کا توزيان – 2536 – 58 ) و نيز فقها ( محقق اصفهاني 1418 – 5/200 ) عقيده دارند : اگر متعهد از انجام تعهد خود مبني بر انتقال ملکيت مورد معامله به متعهد له سرباز  زند و ملک مذکور را به شخص ديگري  منتقل نمايد ، معامله ثانوي صحيح خواهد بود ، چرا که معامله دوم ، از طرف مالک عين و در زمان ملکيت او نسبت به آن واقع شده لذا هيچ مبنايي براي ( مجال آن وجود ندارد و بخاطر نمايد در صورتي که خسارتي وارد شده باشد طبق  قواعد  مسيوليت مدني  مي تواند آنرا مطالبه نمايد . هر چند دکتر کاتوزيان در تأليفات بعدي خود  از اين نظر عدول کرده اند ( عقود  معين  دوره  قهرماتي 1382-1/26 به بعد – قواعد عمومي قرار داد ها – 1380-1/389/390 ) ولي به نظر مي رسد اين نظر در فقه اما تيد و حقوق خارجي ونيز رويه قضايي هم طرفداراني دارد :

1 0 امام خميني ( ره ) در کتاب البيع ( خميني –  1410 ه ق – 5/233 ) در خصوص شرطي که بواسطه خروج عين از ملکيت مشروط عليه بوسيله يکي از عقود ناقله متعد شده است بيان مي دارند : ( دليل لزوم و فاي به شرط ؛صرفاٌ به خود شرط بر      مي گردد و عقلايي نيست که اين  امر به مصداق  ديگري از جمله بيع و وقف و …..تسري يا بد ، حرف عدم  انجام  شده  تخلف  از  وجوب  تکليفي  است  لذا     نمي تواند ضمانت اجراي وضعي داشته باشد )

پس طبق نظرايشان اگر مشروط عليه از انجام شرط خودداري کند ، صرف نظر از انجام  فعل حرام  فقط به پرداخت بدل تعهد ملزم خواهد بود .

صاحب منهاج الفقاهد ( خويي – 1378 ه – 7/367 ) نيز در اين خصوص قائل به صحت عقد دوم  شده اند و مشروط  له را  فقط مستحق  دريافت بدل دانسته اند  برخي ديگر از فقها نيز همين نظر را در تأليفات خودشان اتخاذ کرده اند ( نجفي- 1368 – 22/356 ) .

در حقوق خارجي نيز طرفداران زياد دارد ، در حقوق فرانسه نويسندکان بزرگي قائل بر  جبران خسارت صرف هستند و ابطال معامله دوم را موجه نمي دانند           ( مازو – 3 رش 796 . پلانيول و ريپر – ارش 119 به نقل ازکاتوزيان – 2536- 57 )

در حقوق مصر، دکتر سنهوري به اين نظر متمايل شده اند که اکر متعهد در مورد تعهد دخل و تصرفي مي کند اين  تصرف در حق متعهد  به تسري  نمي کند و وي فقط مي تواند به بدل رجوع کند ( الينهوري – بي تا – 4/63 ) البته حقوقدانان مصري فرضي را که در آن انتقال گيرنده دوم از حق متعهد له اطلاع و آگاهي داشته و با سومانيت اقدام به تصرف در مال مذکور نمايد و يا در حالتي که متعهد له بتواند تباني مالک و انتقال گيرنده را در خصوص اضرار به حق خود اثبات نمايد وي را مستحق مي دانند که دعوي بطان معامله دوم را افامه نمايد ( النهوري – بي تا – 2 /ش 5885 ) هر چند اين نظر نيز بين حقوقدانان مصري مورد اتفاق نيست و برخي فقط حق متعهدله را در رجوع به بدل و جبران  خسارت  عدم  انجام  تهعد  محدود مي کنند و حکم به عدم نفوذ معامله دوم را ناشي از اختلاف بين  نظام  مسئوليت  مدني و مسئوليت قرار دادي مي دانند اجميل الژقادي – به نقل از همان – 4/64 ) در حقوق انگلستان ، انتقال مال معيني که تعهد به فروش آن شده  است به شخص ديگري به غير از متعهد له يکي از موارد نقض قرار داد  قلمداد  شده است [1]1 (TRei el – 1997 – 639 )  .و حتي امکان برگشت دوباره ملکيت به مالک اوليه بصورتي که امکان اجراي تعهد  فراهم  گرد ، مانع  از تحقق نقض قرار داد و لزوم جبران خسارت دانسته نشده است .

درپرنده DMNIUmdentreprises  vsuther  land دادکاه اين ادعا را  که  مالک  ممکنست با نسخ قرارداد و برگشتن مورد تعهد به مالکيتش بتواند قرار داد را اجرا کند  نپذيرفت حق خواهان به دريافت خسارت را به رسميت شناخت .

درحقوق کامن لا ضمانت اجراهايي که براي نقض قرار داد  در نظرگرفته شده است بيشتر ناظر به حالتي است که فرد زياد نديده در وضعيتي قرا گيرد  که در فرض اجراي قرار داد در آن وضعيت قرار مي گرفت که شامل منافع  مورد  انتظار2 [2]نيز    مي گردد اين موضوع در پرونده robinsinvHar  man1848   مور لحوق حکم قرار گرفته است ( Anne-Ruff200E-167)  لذا  قاعده اصلي در حقوق انگلستان هب جبران خسارت است و ايفاي عين تعهد فقط در موارد خاصي و بنا به صلاحديد  دادگاه تجويز شده است و چون ايافي عين تعهد به عنوان يک راه حل مبتني بر انصاف     مي باشد (KOFF man-2004-623) )  و در موارد خاصي اجرا مي گردد .لذا به زحمت مي توان در خصوص موضوع بحث حاضر در حقوق انگليس به غير از راه حل جبران خسارت ، را هکار ديگري  پيدا  کرد .

رويه قضايي  بيشتر نسبت به موضوعات و فروعي ديده مي شود که در عرف معاملاتي متداول و مرسوم است . در عرف معمولاٌ براي عدم انجام معامله در موعد معين مبلغي به عنوان وجه التزام معين مي گردد تا طرف متخلف آنرا بپردازد ، وجه التزام مذکور بنا به تصريح ماده 230 قانون مدني ( …….مبلغي است که به عنوان خسارت عدم انجام تعهد 1000 پرداخت مي گردد .

در تحليل و بررسي رابطه بين شرط و جه التزام  و اجراي اصلي تعهد رديه قضايي

مشقت  است :

برخي از مي کم عقيده دارند : با درج مبلغي به عنوان وجه التزام در قرار داد ؛ ضمانت اجراي عدم انجام متعهد ، مطالبه وجه مذکور است نه در خواست الزام طرف به انجام مورد تعهد ( پرونده شماره 36/937 ) شعبه ها دادگاه بخش عقران – به نگل ازکاتوزيان 10 -68 نظريه داد يار داد سراي ديوان عالي دردادنامه شماره 36203 مورخه 30/4/81 شعبه 36 ديوان عالي کشور )

در مقابل عده اي ديگر از دادگاهها ، متعهد له را در صورتي که متهد از اجراي تعهدات خود سرباز زند فقط مستحقق مطالبه و جه التزام نمي دانند بلکه اعتقاد دارند متعهد له مخير است که اجراي اصل تعهد را مطالبه نمايد يا وجه التزام مفنبوعا در قرار داد را در اين خصوص هيأت عمومي ديوان عالي  کشور در راي امداد خود چنين اصغصار عقيده کرده اند ( …..بنابراين ، نظر دادگاه به اينکه ضمانت اجراي تعهد مزبور صرفاًٌ

پرداخت وجه التزام است و موردي براي الزام وي به انجام انتقال رسمي نمي باشد بر خلاف قصد و نيت طرفين قرار دارد و مندرجات پرونده برد و مخدوش است 100 کاتوزيان همان – 75 ) به نظر مي رسد اختلاف نظر دادگاه هاي مذکور به اختلاف در تحليل ماهيت حقوقي شده التزام برمي گردد چرا که آنچه مسلم است شرط کيفري يک قرار داد خصوص است که پيشاپيش خسارت متعهد له را در صورت تخلف معين کرده است ( عابديان – تطبيقي قابليت اجراي شروط کيفري در قرار داد ها 1385 – 19-10 ) ولي آيا اين شرط به طور ضمني حق فسخي را براي يکي از طرفين يا شرط فاسخي را نيز به همراه دارد ؟

هر چند به نظر مي رسد ماهيت حقوقي شرط کيفري ( وجه التزام ) صرفاًٌ تعيين خسارت قبل از تخلف متعهد نيست ،بلکه متضمن شيوه اي براي پايان دادن به      قرار داد نيز مي باشد اعم از نوعي اقاله – حق فنع براي متعهد – حق منع براي   متعهد له اثر منافع و 1000 – که بررسي آنها در حوصله اين مختصر نمي گنجد – ولي   نمي توان نظري را پذيرفت که براساس آن با تخلف متعهد از انجام تعهد قرار دادي متعهد از انجام  تعهد قرار دادي  متعهد له فقط مستحق گرفتن وجه التزام است چراکه در اين حالت سرنوشت عقد فقط به دست متعهد خواهد بود و در واقع اختياري به متعهد داده مي شود تا يا قرار داد را اجرا نمايد و يا خسارت مذکور در عقد را بپرازد ،بدون  اينکه متعهد قادر به اجبار او با شد . پس بايد قائل  به نظري شد که امکان الزام و احبار را نيز به متعهد له مي دهد :

نقد اين نظر :

بايد اذعان داشت  اين نظر داراي نقاط قوت زيادي است خصوصاً در نظا مهاي ديگر حقوقي بيشتر متمايل به اين نظر شده اند و جبران خسارت را راهي براي بر قراري عدالت قرار دادي مي دانند ولي اين نظر نيز مثل ساير نظرات حقوقي نمي تواند بدون عيب و مصون از انتقاد باشد چرا که :

اولاٌ طرفداران اين نظريه و جود دارد بين متعهد و متعهد 2 ( قرارداد متعهد به فروش عين معين  و لزوم اجراي آن و نيز قصد و هدف طرفين را نا  ديده گرفته اند و براي تخلف متعهد يک ضمانت اجرايي مبتني بر قواعد مسئوليت مدني قرار داده اند که با قاعده لزوم قرار داد ها در تباين است . زيرا تا زماني که امکان اجراي قرار دادي وجود داشته باشد و يا بتوان بر نوعي موجبات اجراي آنرا فراهم  نمود  نبايد آنرا خاتمه يا فته  تلقي کرد و به ضمانت اجراهاي غيرقرار دادي متوسل شد .

ثايناٌ ) در اقامه دعوا  براي مطالبه ضرر و زيان و جبران خسارت (خصوصاٌ اگر وجه  التزامي در قرار داد قيد نشده باشد )  متعهد له با يد ارکان دعوا ي مسئوليت مدني (تعهد – نقص تعهد و رود ضرر و رابطه لبيست ) را اثبات نمايد و چه بسا امکان اقبات اين موارد دشوار و باعث مشقت زياد متعهد له گردد در حاليکه طرفين در حين انعقاد  متداول قرار داد تعهد به فروش ) علي الاصول به طرح دعواي مسئوليت مدني توجه نداشته اند پس چگونه  مي توان  براي  تخلف از اجراي چنين قرار دادي ضمانت اجرايي در نظر گرفت که اساساٌ  انتساب آن به اراده  طرفين مشکل و اثبات ارکان آن در برخي موارد با صعوبت همراه است .

.

.

.

جهت دریافت و خرید متن کامل پایان نامه و تحقیق و مقاله مربوطه بر روی گزینه پرداخت مستقیم که در بالای صفحه قرار دارد کلیک نمایید و پس از وارد کردن مشخصات خود به درگاه بانک متصل شده که از طریق کلیه کارت هایی عضو شتاب قابل پرداخت می باشید و بلافاصله بعد از پرداخت انلاین به صورت خودکار لینک دانلود مربوطه فعال گردیده که قادر به دانلود فایل کامل ان می باشید.

دیدگاهها

هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.

اولین نفری باشید که دیدگاهی را ارسال می کنید برای “دانلود پایان نامه : وضعيت حقوقي معاملات معارض با قرار داد تعهد به فروش عين معين”

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *